Immobiliensteuern in Griechenland

Immobiliensteuer Grundsteuer Griechenland
Das Miran mit senkrechtem Garten in der Evripidou 45, Athen.

Wer in Griechenland eine Immobilie besitzt, vermietet, kauft, verkauft, geschenkt bekommt oder erbt, muss mit verschiedenen Steuern, Kosten und Abgaben rechnen1.

Hierbei bietet es sich an, die Positionen  in

drei Kategorien einzuteilen: In solche,

  • die bei Erwerb bzw. Übertragung einer Immobilie einmalig anfallen (Kauf, Verkauf, Schenkung, Vererbung etc.), solche
  • die nach Eigentumserwerb wiederkehrend jährlich anfallen können und solche,
  • die abhängig von der Nutzung einer Immobilie (bewohnen, vermieten)
    in Griechenland anfallen können.

I. Steuern, Abgaben und  Kosten, die bei Erwerb bzw. Übertragung einer Immobilie in Griechenland einmalig anfallen können2:

BezeichungInhaltSatz 
GrunderwerbsteuerBemessungsgrundlage ist der sogenannte Einheitswert, vom Erwerber zu zahlen, Befreiung möglich.3%
Unterarten der Grunderwerbsteuer:
Tauschsteuer, 1,5%,
Aufteilungssteuer, 0,75%,
Ersitzungssteuer, 3%
Wertzuwachssteuer Im Jahr 2013 durch den Gesetzgeber beschlossen, seitdem immer wieder aufgeschoben, vom Verkäufer zu zahlen, noch nicht in Kraft (Stand Juni 2019).15%
MehrwertsteuerBei Kauf eines Neubaus, Befreiung bei erstem Wohneigentum möglich, vom Käufer zu zahlen.24%
Erbschafts- und SchenkungssteuerMehrere Steuerstufen und vom Verwandtschaftsgrad abhängige Steuersätze, Freibeträge möglich.3
Notarkosten 4aus dem WertWert der Stufe
(zzgl. Mehrwertsteuer)0 bis 120.000 EUR50,80%960,00 €
120.000,01 bis 380.000,000,70%1.820,00 €
380.000,01 bis 2.000.000,000,65%10.530,00 €
2.000.000,01 bis 5.000.000,000,55%16.500,00 €
5.000.000,01 bis 8.000.000,000,50%15.000,00 €
8.000.000,01 bis 10.000.000,000,40%8.000,00 €
10.000.000,01 bis 12.000.000,000,30%6.000,00 €
12.000.000,01 bis 20.000.000,000,25%20.000,00 €
20.000.000,01 und mehr.0,10%Über 20.000.000,00 € dürfen schriftlich niedrigere Gebühren vereinbart werden.
Grundbuchkosten
(Eintragungskosten)
Kauf, Schenkung: 4,75 ‰ aus dem Wert der Immobilie zuzüglich 22 € Festgebühr.

II. Wiederkehrende jährliche Steuern, die an das Eigentum einer Immobilie in Griechenland anknüpfen:

BezeichnungGegenstand 
GrundsteuerSetzt sich aus Haupt-Grundsteuer und Zusatz-Grundsteuer zusammen.
Haupt-GrundsteurBasissteuer für Gebäude:
2,00 € bis 13,00 € pro m².
für Grundstücke:
0,0037 € bis 11,25 € pro m².
Zusatz-Grundsteuer6für natürliche Personen nur aus dem 250.000,- € (Freibetrag) übersteigenden Wert:
: 0,15 % – 1,15%
für juristische Personen (kein Freibetrag):
1,0 ‰-5,5‰ des Werts.
Gemeindegebühr (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, Τ.Α.Π.)0,25 ‰ – 0,35 ‰ aus dem Einheitswert, kommunale Gebühr, die unter anderem an die Stromversorgung und Nutzung einer Immobilie anknüpft.

Erläuterungen zur Grundsteuer in Griechenland:
Grundsteuer wurde in Griechenland erstmalig zum 01.01.2014 eingeführt. Die maßgebliche Regelung findet sich im Gesetz 4223/2013, das zwischenzeitlich mehrfach geändert wurde. Danach wird jedes dingliche Recht (Eigentum, Miteigentum, Schenkung auf den Todesfall mit Nießbrauchsvorbehalt etc. ) jährlich auf Grundlage der Fläche besteuert. Maßgeblicher Grundfaktor ist daher stets ein bestimmter Betrag pro Quadratmeter.

Da nicht alle Immobilien gleich sind, wurde ein System geschaffen, mit welchem nach bestimmten Kriterien höherwertige Immobilien auch höher besteuert werden sollen:

Zunächst sind bestimmte geographische Zonen festgelegt worden (letzte Änderung durch Ministerialerlass: 12.06.2018, Stand Mai 2019). Hierbei handelt es sich konkret um 10.218 geografisch abgrenzbare Zonen. Eine in griechischer Sprache durchsuchbare und sortierbare Tabelle der Zonen finden Sie hier.

Jeder Zone (Ζώνη) ist ein bestimmter Zonenwert (Τιμή Ζώνης, αντικειμενική τιμή ακινήτου) zugeordnet, der auf diesem Weg für alle Immobilien, die in diesem Bereich liegen, maßgeblich wird (das insofern bestehende starre System führt vielfach zu großen Ungerechtigkeiten).

Für die Bestimmung der Haupt-Grundsteuer (κύριος φόρος) wurden aus den Zonenwerten  zwölf Steuerzonen (φορολογικές ζώνες) gebildet. Jede Steuerzone umfasst also eine Spanne an Zonenwerten  7.

So umfasst beispielsweise die 1. Steuerzone Immobilien, die einen Zonenwert von 0 bis 550 haben. Die 12. und letzte  Steuerzone umfasst Immobilien, die einen Zonenwert von 5.001 oder höher haben. Für die Bestimmung der Haupt-Grundsteuer ist jeder dieser Steuerzonen (1 bis 12) ein Preis pro Quadratmeter zugeordnet, die sogenannte Basisteuer pro Quadratmeter (Βασικός Φόρος (Β,Φ.)).

Diese reicht von 2,00 € bis 13,00 € pro Quadratmeter.

Wenn die für eine bestimmte Immobilie maßgebliche Basissteuer ermittelt werden soll, muss also als Erstes bestimmt werden, welcher Zonenwert für sie gilt. Hierzu muss der Zonenwert anhand der Lage der Immobilie aus dem (möglichst aktuellen) entsprechenden Ministerialerlass ermittelt werden, der hier (PDF, 168 Seiten) aufgerufen werden kann. Weiter finden Sie sämtliche Zonenwerte auch in der hier abrufbaren und durchsuchbaren Tabelle. Mit dem ermittelten Zonenwert kann dann anhand der folgenden Tabelle die Steuerzone und die dazugehörige Basissteuer pro m2 ermittelt werden.

Tabelle zur Basissteuer der Haupt-Grundsteuer für Gebäude
(ΕΝ.Φ.Ι.Α., Stand 2019)

Zonenwert
(€/m2)
Steuerzone
(Stufe)
Basissteuer
(der Haupt-Grundsteuer) €/m2
0 - 550
zuvor: 0 - 500
12,00
551 - 750
zuvor: 501 -750
22,80
751 - 1050
zuvor: 751 - 1.000
32,90
1.051 − 1.500
zuvor: 1.001 - 1.5008
43,70
1.501 − 2.00054,50
2.001 − 2.50066,00
2.501 − 3.00077,60
3.001 − 3.50089,20
3.501 − 4.00099,50
4.001 − 4.5001011,10
4.501 − 5.0001111,30
5.001+1213,00


Ist die Basissteuer für eine fragliche Immobilie auf diese Weise ermittelt, sind hierauf dann eine Reihe weiterer Multiplikatoren anzuwenden, welche die Basissteuer pro Quadratmeter erhöhen oder reduzieren können. Diese Multiplikatoren sollen wiederum individuelle Wertfaktoren abbilden.

Die Multiplikatoren für Gebäude sind:

Eigenschaftgriechische BezeichnungMultiplikator
StockwerkΣυντελεστής Ορόφου (Σ.Ο.)
Keller0,98
Erdgeschoss und 1. Stock1,00
2. und 3. Stock1,01
4. und 5. Stock1,02
6. Stock und höher1,03
Wohnung über mehrere Stockwerke1,03
Einzelhaus1,02
Alter (Jahre)
seit neuester Baugenehmigung
Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (Σ.Π.Κ.)
bis 41,25
5 bis 91,20
10 bis 141,15
15 bis 191,10
20 bis 251,05
26 und älter1,00
vor 1930 erbaut0,8
älter als 100 Jahre0,6
Fassaden/
freistehende Außenmauern
Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.)
01,00
11,01
2 oder mehr1,02
Reduzierung wegen großer Fläche besonderer Bauten (m2)Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (Σ.Α.Ε.)
0-5001,00
500,01 - 1.5000,80
1.500,01 - 3.0000,75
3.000,01 - 5.0000,65
5.000,01 - 10.0000,55
10.000,01 - 25.0000,45
25.000,01 - 50.0000,35
50.000,01 und mehr0,25
Hilfsräume / NebenräumeΣυντελεστής Βοηθητικών Χώρων (Σ.Β.Χ.)0,1
Nicht fertiggestellte BautenΣυντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (Σ.Η.Κ.)0,4

Eine Beispielrechnung für eine in der teuersten Steuerstufe (zonenabhängig) 12 liegende 120 m2 Wohnung im 6. Stock mit zwei freien Seiten, die 2016 gebaut wurde wäre etwa:Basissteuer der 12. Stufe 13,00 € x 1,25 (Baujahr) x 1,03 (6.Stock) x 1,02 (freie Flächen) x 120 (Quadratmeter) = 2.048,67 € Haupt-Grundsteuer jährlich. Zusätzlich kann noch wertabhängige Zusatz-Grundsteuer anfallen.

Bei Miteigentum und ähnlichen Rechten (differenzierter nach Lebenserwartung bei Nießbrauch) ist die Haupt-Grundsteuer nur anteilig geschuldet.

Die Bestimmung der Haupt-Grundsteuer für Grundstücke (ohne Gebäude) erfolgt nach einem ähnlichen System. Besteuert wird wieder die Fläche bzw. im Fall einer teilweisen Bebauung die nach einem bestimmten Schlüssel zu errechnende restliche Fläche (Art. 4 B. Gesetz 4223/2013). Sofern für das Grundstück ein Liegenschaftswert (Μοναδιαία αξία, vergleichbar mit dem Zonenwert in der obigen Darstellung) besteht, wird für eine bestimmte Spanne an Liegenschaftswerten wiederum eine Steuerzone gebildet. Alle in dieser Steuerzone liegenden Grundstücke werden mit dem aus der folgenden Tabelle ersichtlichen Steuerfaktor besteuert, auf welchen dann wiederum verschiedene Multiplikatoren anzuwenden sind:

Tabelle zur Basissteuer der Haupt-Grundsteuer für Grundstücke (ΕΝ.Φ.Ι.Α., Stand 2019)

Liegenschaftswert (€/m2)SteuerzoneSteuerfaktor (€/m2)
0,01 - 2,00010,0037
2,01 - 4,00020,0075
4,01-6,00030,0125
6,01-10,00040,0185
10,01-14,00050,0285
14,01-20,00,06060,0375
20,01-50,00070,0750
50,01-75,00080,1490
75,01-100,00090,1850
100,01-150100,2470
150,01-200110,3700
200,01-300120,5550
300,01-400130,7400
400,01-500140,9900
500,01-600151,2500
600,01-700161,6000
700,01-800171,8500
800,01-900182,0950
900,01-1.000,00192,3500
1.000,01-1.500,00203,1000
1.500,01-2.000,00213,7000
2.000,01-3.000,00224,9500
3.000,01-4.000,00237,4000
4.000,01-5.000,00249,2500
5.000,01 +2511,2500

Zu beachten ist, dass unter bestimmten Voraussetzungen eine Ermäßigung der Haupt-Grundsteuer bis hin zur völligen Befreiung möglich ist. Die Voraussetzungen sind hier grundsätzlich eine Kombination aus sozialen Kriterien und Zahlungsanreizen: Bei geringem Familieneinkommen, geringer Eigentumsfläche und nicht bestehenden sonstigen Steuerschulden, ist eine Reduzierung möglich. Unter weiteren bestimmten familiären und sozialen Bedingungen ist auch eine vollständige Befreiung möglich. Daneben können noch zahlreiche weitere Sonderregelungen im Einzelfall zu beachten sein.9

Zusätzlich zur Haupt-Grundsteuer kann Zusatz-Grundsteuer anfallen. Diese wird nicht für jedes dingliche Recht einzeln berechnet, sondern aus dem Gesamtwert aller Immobilien (und dinglichen Rechte), die zu Gunsten des Steuerpflichtigen bestehen.

Der Freibetrag war anfänglich mit 300.000 € bemessen, wurde dann auf 200.000 € reduziert und jetzt kürzlich wieder auf 250.000 € erhöht10.

Tabelle zur wertabhängigen Zusatz-Grundsteuer (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) für natürliche und juristische Personen, Stand: Juni 2019

Wertstufe (€)Steuersatz (%)
natürliche Personen
Steuersatz (%)
juristische Personen
Steuersatz (%)
juristische Personen für selbst genutzte Immobilie
0,01 - 250.0000,0%5,5 ‰1 ‰
250.000,01 - 300.0000,15%5,5 ‰1 ‰
300.000,01 - 400.0000,30%5,5 ‰1 ‰
400.000,01 - 500.0000,50%5,5 ‰1 ‰
500.000,01 - 600.0000,60%5,5 ‰1 ‰
600.000,01 - 700.0000,80%5,5 ‰1 ‰
700.000,01 - 800.0000,90%5,5 ‰1 ‰
800.000,01 - 900.0001,00%5,5 ‰1 ‰
900.000,01 - 1.000.0001,05%5,5 ‰1 ‰
1.000.000,01 - 2.000.0001,10%5,5 ‰1 ‰
2.000.000,01 und darüber:1,15%5,5 ‰1 ‰

Aus der Tabelle ergibt sich, dass die Zusatz-Grundsteuer ab dem Freibetrag eines Gesamt-Immobilienwertes von 250.000 € für natürliche Personen plötzlich und stark ansteigt:
Für ein zu versteuerndes Immobilienvermögen mit einem Wert von

Für ein Gesamt-Immobilienvermögen
mit einem Wert von
 ist Zusatz-Grundsteuer in Höhe von
250.000 €0,00 €
zu zahlen,
300.00075,00 €
zu zahlen,
400.000+300,00€375,00€
zu zahlen,
500.000+500,00€875,00€
zu zahlen,
600.000+600,00€1.475,00€
zu zahlen,
700.000+800,00€2.275,00€
zu zahlen,
800.000+900,00€3.175,00€
zu zahlen,
900.000+1.000,00€4.175,00€
zu zahlen,
1.000.000,00 €+1.050,00€5.175,00€
zu zahlen,
2.000.000,00 €+11.000,00€16.175,00€
zu zahlen,
3.000.000,00 €+11.500,00€27.675,00€
zu zahlen,
4.000.000,00 €+11.500,00€39.175,00€
zu zahlen

Eine völlige Befreiung von der Haupt- und Zusatz-Grundsteuer kann zudem für Immobilien bestehen, die im Eigentum von gemeinnützigen juristischen Personen stehen und zur Erfüllung deren (gemeinnütziger) Zwecke genutzt werden.

 

III. Steuern, die auf Mieteinnahmen aus einer Immobilie erhoben werden:

BezeichnungInhaltSteuersatz
Selbständige Steuer auf MieteinnahmenUnabhängig von der daneben bestehenden Einkommensteuer werden Mieteinnahmen gesondert in drei Stufen besteuert15 %, 35% oder 45%
“Stempelsteuer”
(Τέλος Χαρτοσήμου) und Abgabe an Landwirtschaftliche Versicherungsanstalt (Ο.Γ.Α.)
Bei Vermietung zu gewerblichen Zwecken (Gewerbemiete, nicht Wohnraum) werden die Mieteinnahmen zusätzlich besteuert3,6%
SolidaritätsbeitragMieteinnahmen unterfallen - wie sonstige Einnahmen auch - zusätzlich gesondert dem Solidaritätsbeitrag2,2% – 10,0 %

Im Unterschied zur in Deutschland bekannten Besteuerung von Mieteinnahmen als Teil des Einkommens, wird auf Mieteinnahmen in Griechenland eine selbständige Steuer erhoben, ähnlich der Kapitalertragsteuer. Entsprechend ist die Besteuerung von Mieteinnahmen im griechischen Einkommensteuergesetz auch bei den Kapitalertragssteuern geregelt.

Für Mieteinnahmen gilt:

Einkommen aus Immobilienvermögen (€)Steuersatz (%)
0-12.00015%
12.001 – 35.00035%
35.001 und mehr45%

Zusätzlich ist im Fall der Vermietung zur gewerblichen Nutzung noch eine sogenannte Stempelsteuer (Τέλος Χαρτοσήμου) und eine Abgabe an die Landwirtschaftliche Versicherungsanstalt (Ο.Γ.Α.) in Höhe von zusammen 3,6% auf die Mieteinnahmen zu zahlen.

Schließlich unterliegen Mieteinnahmen – wie sämtliches Einkommen – zusätzlich auch gesondert dem Solidaritätsbeitrag in Höhe von 2,2 bis 10%.


Kommentar:
Die hier dargestellten Steuern und Zahlen sprechen für sich. Zu den Hintergründen und Auswirkungen:

  • im Zeitraum von 2008 bis 2016 ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Griechenland um 33% gesunken (Lohnkürzungen, Rentenkürzungen, Arbeitslosigkeit). Hierbei handelt es sich um Dimensionen, die in Friedenszeiten noch nie vorgekommen sind.
  • gleichzeitig wurden die Steuern erhöht. Die Einkommensteuer ist höher als in der BRD, Freibeträge niedriger, die jährlichen Steuereinnahmen aus Immobiliensteuern (Grundsteuer etc.) sind in Griechenland im europäischen Vergleich (EU28) gemessen an der Wirtschaftsleistung die höchsten.
  • speziell die unter dem äußeren Zwang zu Steuereinnahmen eingeführte, überhöhte und nicht am tatsächlichen Wert und Ertrag der Immobilien ausgerichtete jährliche Besteuerung hat in Griechenland, einem Land, in dem die Eigentumsquote traditionell hoch ist (2016 bei ca. 74 % (EU:  69%, BRD 51 %)) im Zusammenwirken mit den massiven Einkommensverlusten zu einer regelrechten Flucht aus Immobilien geführt. Mit entsprechendem Preisverfall: Die Verkaufspreise für Neubauten lagen in 2017 ca. 40% unter den Preisen von 2007 (ohne dass die Herstellungskosten nennenswert geringer wären), die Preise von Altimmobilien lagen beispielsweise in Thessaloniki in 2017 46% unter den Preisen, die 2007 aufgerufen wurden. Gleichzeitig waren in 2017 ca. 43% aller über Banken in Griechenland laufenden Immobilienfinanzierungen  (ca. 27,7 Milliarden Euro Buchwert) notleidend, konnten also nicht bedient werden.

Abschließend muss diese in der härtesten Krise erzwungene Immobilienbesteuerung fiskalpolitisch als Unsinn und in ihren Auswirkungen für die in Griechenland lebenden Menschen als sehr bitter benannt werden.


 

  1. Die Regelungsfrequenz des Gesetzgebers ist hoch, die Darstellung hier nur Momentaufnahme. Im Einzelfall ist schon deshalb eine aktuelle Prüfung zu empfehlen. []
  2. Stand: Juni 2019 []
  3. Informationen zur Erbschafts- und Schenkungssteuer in Griechenland finden Sie hier. []
  4. für die Notarkosten maßgeblich ist der Gemeinsame Ministerbeschluss 111376 vom 31.12.2011, zuletzt geändert durch Gemeinsamen Ministerbeschluss 72386 vom 8.10.2015. []
  5. bis Oktober 2015 galt hier (es handelt sich bei 0 – 120.000 um einen Preisbereich, in den in Griechenland ein Großteil aller privaten Immobiliengeschäfte fallen) für die Notargebühren 1%. Mit Ministerialerlass 72386/8.9.2015 wurde der Prozentsatz in diesem Wertbereich auf 0,8 reduziert. []
  6. bezogen auf den Wert des gesamten Immobilienvermögens, nicht wie die Haupt-Grundsteuer wertunabhängig aus der Fläche der jeweiligen Immobilie berechnet, sondern aus der Summe des Wertes aller Immobilien. []
  7. diese Steuerzonen haben nichts mehr mit einer tatsächlichen geografischen Zone zu tun, in der Sache handelt es sich eher um zwölf Steuerstufen, die gesetzliche Bezeichnung ist jedoch Steuerzone, φορολογική ζώνη, (Φ.Ζ.) []
  8. durch die letzten Änderungen des Gesetzes 4223/2013 im Sommer 2018 wurde erreicht, dass für mehr Immobilien mit niedrigem Zonenwert eine höhere Basissteuer gilt. Vor der letzten Änderung existierten beispielsweise 1.138 Zonenwerte, die der Steuerzone 1 zuzuordnen waren, jetzt sind es 2.179 Zonenwerte. Ähnlich verhält es sich in den Steuerzonen 2-4. []
  9. so sind beispielsweise Gebäude, die in der Region Attika durch das Feuer am 23./24.07.18 betroffen waren, für die Jahre 2018 und 2019 (Stand: 24.04.2019, Gesetz 4607/2019 Regierungsblatt A 65) von der Grundsteuer befreit. []
  10. zwar wurde der Freibetrag um 50.000 € erhöht, gleichzeitig wurden aber auch die Steuersätze für die jeweiligen Wertstufen mit Gesetz 4549/2018, Regierungsblatt Α 105/14.6.2018, erhöht. []